Her şey tapunun ne dediğiyle başlar
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur. Yani sözleşme, ödeme veya fiilen kullanma tek başına mülkiyet doğurmaz; belirleyici olan tapu kütüğüne yapılan tescildir.
Bu kuralın kanunda sayılan istisnaları vardır: miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak burada ince bir ayrım vardır. Bu hâllerde malik olmuş sayılsanız da, tasarruf işlemi yapabilmeniz — yani satabilmeniz, ipotek verebilmeniz — mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Miras yoluyla intikal eden bir taşınmazın satışı için önce intikalin yapılması gerekmesinin sebebi budur.
Süreler ve eşikler
| Olağanüstü zamanaşımı | Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazda davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik. |
| Tescil davasında ilan | Dava konusu en az üç defa ilan olunur; son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz edilebilir. |
| Kamulaştırmaya itiraz | Tebligat gününden veya ilan tarihinden itibaren 30 gün; idari yargıda iptal, adli yargıda düzeltim davası. |
| Paylaşma yasağı | Paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle en çok 10 yıl sınırlandırılabilir. |
Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.698, m.705, m.713 ve m.1007; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.14.
Ortaklığın giderilmesi
Miras yoluyla veya birlikte satın alma yoluyla oluşan paylı mülkiyet, uygulamada en sık uyuşmazlık üreten durumlardan biridir. Kural açıktır: paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Yani diğer paydaşların rızası aranmaz.
Bu hakkın iki sınırı vardır. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. İkinci sınır ise "uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz" kuralıdır; bu, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Yirmi yıllık zilyetlik
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapuya tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı imkân, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazlar için de tanınmıştır.
Buradaki üç kelime davanın kaderini belirler: davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla. Kiracı olarak veya izinle oturmak malik sıfatıyla zilyetlik sayılmaz; bu durumda süre ne kadar uzarsa uzasın tescil istenemez.
Usul yönünden de dikkat gerektirir. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Dava konusu bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilir. Son ilandan başlayarak üç ay içinde itiraz eden çıkmaz ya da itiraz yerinde görülmezse ve iddia ispatlanırsa hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır.
Kamulaştırma
Kamulaştırmada iki ayrı yargı kolu ve tek bir süre vardır. Taşınmaz maliki, mahkemece yapılan tebligat gününden — kendilerine tebligat yapılamayanlar için gazete ile yapılan ilan tarihinden — itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilir.
İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır; diğer paydaşların katılması beklenmez.
Tapu kaydından doğan zarar
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Türk Medeni Kanunu m.1007Bu hüküm, sicile güvenerek taşınmaz edinen kişinin sonradan uğradığı kayıplar bakımından önemli bir güvencedir. Hangi hâllerde uygulanacağı, zararla sicilin tutulması arasındaki bağlantıya göre değerlendirilir.
Sık sorulanlar
Sözleşme imzaladım, para ödedim, malik oldum mu?
Hayır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. Adi yazılı sözleşme ve ödeme tek başına mülkiyet doğurmaz. Taşınmaz satışında resmî şekil şartı vardır ve devrin tapuda yapılması gerekir.
Mirastan gelen taşınmazı satabilir miyim?
Mirasta mülkiyet tescilden önce kazanılır, yani zaten maliksinizdir. Ancak tasarruf işlemi yapabilmeniz — satış, ipotek — mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bu nedenle önce intikal işleminin yapılması gerekir.
Diğer paydaşlar satmak istemiyor, ne yapabilirim?
Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa her paydaş paylaşma isteyebilir; diğerlerinin rızası gerekmez. Aranızda paylı mülkiyetin devamına ilişkin resmî şekilde yapılmış ve tapuya şerh edilmiş bir sözleşme varsa, bu en çok on yıl için geçerlidir.
Yıllardır kullandığım tapusuz araziyi adıma alabilir miyim?
Yirmi yıl, davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik şartlarının hepsi birlikte gerçekleşmişse tescil davası açılabilir. Kiracı veya izinli kullanıcı sıfatıyla oturmuş olmak bu şartı karşılamaz. Ayrıca bazı taşınmazlar özel kanun hükümleri nedeniyle bu yolla kazanılamaz.
Kamulaştırma bedeli düşük geldi, itiraz edebilir miyim?
Kamulaştırma işleminin kendisine karşı otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Bedele ilişkin uyuşmazlık ise bedel tespiti ve tescil davası içinde ele alınır ve ayrı bir usulü vardır. Tebligat evrakını ve varsa ilan tarihini getirin.
Komşum sınırı geçti, ne yapabilirim?
Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalede el atmanın önlenmesi istenebilir; taşınmazın haksız kullanımından doğan kayıp için ecrimisil talep edilebilir. Bu tür dosyalarda kadastro paftası, tapu kaydı ve varsa aplikasyon krokisi belirleyicidir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonuç, tapu kaydının ve zilyetliğin somut durumuna göre değişir. Sayfada anılan kanun hükümleri yayım tarihindeki metne dayanır, mevzuat değişebilir.