Kira hukukunda sürelere uymak, haklı olmaktan önce gelir
Bu alanda davaların önemli bir kısmı esastan değil, süreden veya usulden kaybedilir. Tahliye sebebi haklı olsa bile, kanunun öngördüğü bir aylık dava süresi kaçırıldığında o sebep o yıl için tükenir. Bu yüzden süre tablosuyla başlıyoruz.
Kanuni süreler
| Kira artışı | Bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Anlaşma bu sınırın üstündeyse aşan kısım geçersizdir. |
| Kiracının fesih bildirimi | Sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce. Bildirim yoksa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. |
| Ödememe hâlinde süre | Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gün; yazılı bildirimi izleyen günden işler. |
| Gereksinim davası | Sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır. |
| Yeni malik | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim, ardından 6 ay sonra dava. |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icra takibi veya dava. |
| Kiraya verenin sebepsiz feshi | Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda; her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle. |
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, m.344, m.347, m.350, m.351 ve m.352.
Kira artışının sınırı
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu bir tavan kuralıdır: sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması, o oranı geçerli kılmaz.
Taraflar artış konusunda hiç anlaşmamışsa, kira bedeli yine aynı tavanı aşmamak üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Beş yılı dolan sözleşmelerde durum değişir
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Burada hâkim yalnızca endekse bakmaz; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutar. Uygulamada uzun süredir düşük kirayla oturulan taşınmazlarda kira bedeli bu yolla piyasa seviyesine yaklaştırılabilir.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Süre bitti diye tahliye olmaz
En sık karşılaşılan yanılgı budur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve bu her yıl tekrarlanır.
Kiraya verenin sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu süre dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşme sona erdirilebilir.
Tahliye sebepleri
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir. İkinci sebep, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesidir.
Her iki hâlde de dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişinin yukarıdaki kişiler için gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bir aylık yazılı bildirim yapılmazsa bu yol kapanır. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Tahliye taahhüdü: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
- İki haklı ihtar: bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
- Başka konutu bulunması: kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu m.352/1Uygulamada sözleşmeyle aynı gün, teslimden önce imzalatılan taahhütlere sık rastlanır. Bu tür taahhütlerin geçerliliği tartışmalıdır ve tarih üzerinde çekişme çıkar. Taahhüt imzaladıysanız ya da imzalatacaksanız, belgenin tarihi ve teslim tarihi ilk bakılacak şeydir.
Kira ödenmediğinde
Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren doğrudan fesih yapamaz. Önce kiracıya yazılı olarak bir süre vermesi ve bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesi gerekir. Verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Sık sorulanlar
Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması bu sınırı değiştirmez; aşan kısım geçersizdir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise bedel, emsal kiralar da dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir.
Sözleşmem bitti, çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. Kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; siz bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda doğar.
Evi satın alan yeni malik beni çıkarabilir mi?
Kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir gereksinimi varsa çıkarabilir. Ancak edinme tarihinden itibaren bir ay içinde size yazılı bildirim yapması ve altı ay sonra dava açması gerekir. Bu bildirimi yapmadıysa bu yolu kullanamaz.
Kirayı geç ödersem hemen tahliye edilir miyim?
Hayır. Önce yazılı bildirimle en az otuz günlük süre verilmesi gerekir. Bu süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Süre içinde ödeme yaparsanız fesih sebebi ortadan kalkar.
Tahliye taahhüdü imzaladım, bağlayıcı mı?
Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle birlikte, henüz teslim yapılmadan imzalatılan taahhütlerde geçerlilik tartışması doğar. Belgeyi ve teslim tarihini birlikte incelememiz gerekir.
Kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılır?
Bedel uyuşmazlığı, artış tavanının aşılmak istendiği veya beş yıllık dönemin dolduğu hâllerde gündeme gelir. Davanın hangi tarihe kadar açılması gerektiği ve kararın hangi kira yılından itibaren etki doğuracağı ayrı bir usul meselesidir; sözleşmenizin başlangıç tarihine göre değişir.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler ve sonuçlar sözleşmenizin ve dosyanızın somut özelliklerine göre değişir. Sayfada anılan kanun hükümleri yayım tarihindeki metne dayanır, mevzuat değişebilir.